Nach der polizeilichen Kriminalitätsstatistik wurden im vergangenen Jahr bundesweit fast 80.000 Wohnungseinbrüche und Einbruchsversuche verzeichnet. Angesichts dieser Zahlen stellt sich die Frage, ob der Einsatz von Überwachungskameras zur Abschreckung zulässig ist. Welche Rechte haben dabei Mieter, Nachbarn oder Wohnungseigentümergemeinschaften? Ein Überblick über die aktuelle Rechtslage.
Anlässlich des bundesweiten Tages des Einbruchschutzes am 26. Oktober veröffentlichte die Polizei aktuelle Zahlen: Insgesamt wurden 78.436 Einbruchsdiebstähle und versuchte Einbrüche in Wohnungen registriert. Zur Prävention empfehlen Sicherheitsbehörden neben mechanischen Sicherungen auch technische Maßnahmen wie Videoüberwachung.
Der Verweis auf präventiven Schutz rechtfertigt eine Kameraüberwachung jedoch nicht automatisch. Grundsätzlich gilt: In Mehrfamilienhäusern dürfen Überwachungskameras weder gegen den Willen von Mietern noch ohne Zustimmung der Miteigentümer installiert werden. Auch Nachbarn müssen eine mögliche Überwachung ihres Grundstücks nicht hinnehmen. Zahlreiche Gerichtsentscheidungen konkretisieren, was erlaubt ist und was nicht.
Verdeckte Kameras und Überwachung von Wohnungstüren
Der Bundesgerichtshof befasste sich mit einem Fall, in dem eine Vermieterin im Treppenhaus verdeckte Kameras installiert hatte, um die Eingangsbereiche der Wohnungen zu überwachen. Dabei wurden Gesichter, Kleidung und Bewegungen der Mieter erfasst und dokumentiert. Hintergrund war ein Streit über eine angeblich unerlaubte Untervermietung. Der BGH entschied, dass diese Aufnahmen vor Gericht nicht verwertet werden dürfen.
(BGH, Urteil vom 12.03.2024, VI ZR 1370/20)
Digitale Türspione im Treppenhaus
Ein Wohnungseigentümer ersetzte den herkömmlichen Türspion durch ein digitales Modell mit Kamera, das den Hausflur zeigte. Obwohl keine Speicherung oder Übertragung der Bilder möglich war, ordnete das Landgericht Karlsruhe den Ausbau an. Der benachbarte Miteigentümer sei in seinem Persönlichkeitsrecht verletzt worden.
(LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024, 11 S 162/23)
Auch andere Gerichte bestätigten diese Linie: Erfasst ein digitaler Türspion Gemeinschaftsflächen wie den Hausflur, überschreitet dies regelmäßig die zulässige Nutzung des Gemeinschaftseigentums – selbst dann, wenn die Kamera nur anlassbezogen aktiviert wird oder aus Sicherheitsgründen installiert wurde.
Videoüberwachung im Hausflur
Mehrere Gerichte haben entschieden, dass Kameras in Treppenhäusern oder Eingangsbereichen einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Bewohner darstellen. Das gilt unabhängig davon, ob die Aufnahmen gespeichert werden. In der Regel ist eine solche Überwachung nur zulässig, wenn alle Mieter oder Eigentümer ausdrücklich zustimmen. Schon der bloße Eindruck, beobachtet zu werden, kann eine Rechtsverletzung darstellen.
Ausnahmen sind selten und an besondere Umstände geknüpft, etwa wenn ein Mieter aufgrund einer schweren Seh- oder Gehbehinderung keinen herkömmlichen Türspion nutzen kann.
Überwachung von Nachbargrundstücken
Nach der Rechtsprechung reicht bereits die theoretische Möglichkeit aus, dass eine Kamera auf ein Nachbargrundstück gerichtet werden kann, um einen Unterlassungsanspruch zu begründen. Entscheidend ist, ob ein sogenannter „Überwachungsdruck“ entsteht. Kameras müssen daher so ausgerichtet sein, dass fremde Grundstücke oder öffentliche Wege nicht erfasst werden.
Eigentümergemeinschaften und Mehrheitsbeschlüsse
In Wohnungseigentümergemeinschaften ist Videoüberwachung besonders konfliktträchtig. Mehrere Urteile stellen klar: Selbst eine große Mehrheit der Eigentümer kann eine Überwachung nicht durchsetzen, wenn auch nur ein Betroffener widerspricht. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht wiegt regelmäßig schwerer als das Interesse an Ordnung oder Sauberkeit. Mildere Mittel – etwa Hausmeisterkontrollen – sind vorrangig.
Tiefgaragen, Aufzüge und Gemeinschaftsräume
Auch in Tiefgaragen, Aufzügen oder Gemeinschaftswaschküchen ist Videoüberwachung in der Regel unzulässig. Gerichte sehen darin einen schwerwiegenden Eingriff in die Persönlichkeitsrechte, selbst wenn es zuvor zu Diebstählen, Vandalismus oder Sachbeschädigungen gekommen ist. Nur in eng begrenzten Ausnahmefällen kann eine verdeckte Überwachung zur Aufklärung schwerer Straftaten gerechtfertigt sein.
Attrappen und Klingelanlagen
Selbst Kameraattrappen können unzulässig sein, wenn sie bei Bewohnern das Gefühl ständiger Beobachtung hervorrufen. Auch versteckte Kameras in Klingelschildern oder Gegensprechanlagen sind regelmäßig verboten, insbesondere wenn mehrere Personen Zugriff auf die Bilder haben oder keine technischen Beschränkungen bestehen.
Fazit
Videoüberwachung in Wohnanlagen ist rechtlich stark eingeschränkt. Der Schutz vor Einbrüchen rechtfertigt nur in Ausnahmefällen Eingriffe in die Persönlichkeitsrechte von Mietern, Eigentümern oder Nachbarn. In den meisten Fällen gilt: Ohne Zustimmung aller Betroffenen ist eine Kameraüberwachung unzulässig.
