Im Mietvertrag sind häufig Fehler zu finden: Die Fristen für Schönheitsreparaturen sind oft zu kurz bemessen und die entsprechenden Klauseln sehen starre Zeitvorgaben vor – das sind zwei typische Probleme bei Schönheitsreparaturen.
Verkürzte Fristen für Schönheitsreparaturen in Mietverträgen verstoßen gegen § 307 BGB. Dadurch wird nicht nur die Fristenregelung, sondern auch die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam. Der Vermieter muss dann renovieren. Welche weiteren Risiken gibt es? Hier einige Beispiele:
Verpflichtung zur Anfangsrenovierung
Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Vertragsbeginn zu renovieren, ist unwirksam.
Starre Fristen in der Schönheitsreparaturklausel
Starre Fristen, wie zum Beispiel Badrenovierung alle 3 Jahre, Wohnzimmerrenovierung alle 5 Jahre, sind unwirksam. Mieter dürfen nachweisen, dass eine Renovierung trotz Frist nicht nötig ist. Fristen gelten nur als Richtlinie, wenn dies klar mit „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ gekennzeichnet wird.
Passus im Mietvertrag: Schönheitsreparaturen „nach Bedarf“
Wird im Vertrag festgelegt, dass der Mieter die Renovierungen „nach Bedarf“ oder „bei Erforderlichkeit“ vornehmen soll, entfaltet diese Regelung keine Wirkung, wenn die Wohnung bei Einzug bereits unrenoviert übergeben wurde.
Pflicht zur Endrenovierung (Rückgabeklausel)
Wird der Mieter verpflichtet, die Räume am Ende des Mietverhältnisses renoviert zu übergeben, unabhängig davon, wann zuletzt renoviert wurde, ist eine solche Regelung unwirksam.
Eine Vereinbarung, nach der der Mieter die Räume im „bezugsfertigen Zustand“ zurückgeben muss, verpflichtet ihn nicht zu einer umfassenden Renovierung. Die Regelung ist erfüllt, wenn der Vermieter die Wohnung so weitervermieten kann, dass sie für den neuen Mieter bezugsbereit ist.
Ist die Wohnung unrenoviert übernommen worden und hat der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten, sind Vereinbarungen zur Übertragung der Schönheitsreparaturen meist unwirksam.
Kombination Renovierungsklausel und Rückgabeklausel
Ist im Mietvertrag sowohl eine Klausel zur Renovierung als auch eine zur Rückgabe enthalten, führt dies dazu, dass beide Regelungen unwirksam werden.
Das gleiche gilt, wenn die Renovierungsklausel als Formularvertrag gestaltet ist, während die Pflicht zur Endrenovierung individuell vereinbart wurde. Hierbei wird die Kombination als eine einzige Regelung betrachtet, wodurch sie insgesamt unwirksam wird.
Fachhandwerkerklausel im Mietvertrag
Diese Klausel schließt Eigenleistungen des Mieters aus, es sei denn, der Mieter zählt selbst zu den Fachhandwerker*innen. Eine solche Regelung ist nichtig und bewirkt, dass die gesamte Vereinbarung zur Renovierung ihre Gültigkeit verliert.
Zustimmung des Vermieters in Klausel
Auch eine solche Bestimmung ist unwirksam. Sie führt dazu, dass die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen nicht mehr gültig ist.
